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三四线房价纷纷破万,最后的疯狂正在上演

发布时间:2018/6/1 16:00:14 关注度:   来源:唐县在线

2007年,深圳房价均价首度破万。当时,全国房价破万的城市,仅有北上深3个。

十年之后的2018年,全国房价均价破万的城市扩大到62个,其中三四线城市超过1/3而整个中国,也不过300多个地级市。

从京畿的廊坊、张家口,到天涯海角的海南陵水、保亭;从长三角的浙江丽水、江苏南通,到东南沿海的福建莆田、龙岩,再到珠三角的惠州、中山……举目四望,房价破万,已经不算什么新鲜事。

如果不以均价论,在大多数中东部地级市的中心城区,房价破万的楼盘更是不在少数。

所有的狂欢都不是凭空而来的。但当潮水退去,所有的疯狂都要付出代价。三四线城市,离最后的疯狂还有多远?

1楼市复盘:从高库存到抢房潮

与一二线城市不同,三四线城市的基本面并不理想。经济下行,人口外流,为何房价还能一路高歌?

不妨从4年前开始复盘。

2014年,随着经济下行,全国楼市开始调整。一二线城市房价一蹶不振,杭州等地甚至出现退房潮,三四线城市,更是饱受库存高企之累。

高峰时期,这些三四线城市去化周期高达25多个月。换句话说,这里的房子,即使不再建新的,按当时的销售速度,最少也要2年多才能处理完。

2015年,随着一年5次降准降息,加上取消限购、放宽限贷,以及财政补贴直接刺激,资金开始流向楼市,一二线城市房价率先复苏,三四线城市仍旧哀鸿遍野。

2016年,楼市去库存成为重点政策,一二线房价出现暴涨,随之新一轮楼市调控正式开启,限购限贷限售限价摇号接连上阵,从201610月一直延续至今。

与此同时,三四线城市棚改正式进入高潮,PSL(抵押补充贷款)为其提供了源源不断的资金。三年1800万套的改造目标,让三四线楼市开始有所复苏。

2017年,随着部分一二线城市开始调整,三四线城市成为中国楼市当之无愧的主角。这一年,常期挂在涨幅榜首页的,是以蚌埠为代表的三四线城市。

当年年中,货币化安置得到政策鼓励。货币安置比例,从2014年的9%,跃升到2017年的48.5%一时间,拆旧建新,拿到补贴的拆迁户成了最大的购买主力,三四线房价开始飙涨。

2018年,随着第一轮1800万套棚改任务的完成,第二轮1500万棚改再次登场。

虽然棚改量不复以往,部分省市也开始逐步取消货币化补贴,然而三四线楼市依旧高热不退。

2房价暴涨的三大根源

通过上述复盘不难发现,三四线城市这一轮房价暴涨,其实就是三大因素推动:一是涨价去库存,二是板块轮动效应,三是货币化棚改。

涨价去库存,听起来违背常识,但房地产市场就是这样。越降价越无人问津,越涨价越市场火热。为了去库存,各种政策宽松、货币放水以及信贷松绑,不是一天两天,这一切都在于刺激房价上升,从而制造市场火热。

板块轮动效应,无论是资金还是情绪,向来都有传导效应。一二线城市火热之下,市场情绪不免传导到三四线城市。尤其是随着限购限贷限售对一二线城市进行封堵之后,大量资金无路可去,三四线城市就成为最好的选择。

板块轮动的结果就是全国性普涨,这种场景在过去一再上演。

不过,市场情绪传导,只是为三四线城市暴涨埋下伏笔,真正将火花激荡成熊熊大火的,则是货币化棚改。

一二线城市,只要给点政策和货币之水,就能奔腾起来;三四线城市,得拿真金白银进来推。刚好,货币化棚改,起的就是这个作用。

所谓棚改,其实就是拆旧建新,拆掉旧的,自然制造了新的住房需求。按过去基本都是就地安置,这些需求都被解决,这两年提出了货币化的概念,货币补贴取代就地安置,成为大多数城市的主流选择。大拆大建制造了需求,手里又有了钱,怎会不助推房价?

正是看到这背后的逻辑,以碧桂园、恒大为代表的开发商大肆向三四线城市进军。在短短两三年内,这些地产商成功完成从2000亿销售规模向5000亿巨量的跨越。

3棚改货币化:水从哪里来?

三四线城市大刀阔斧进行棚改,2015年到2017年改造1800万套,2018-2020年再改造1500万套。

短短六年时间,3300万套棚户被改造,涉及面超过1亿人。其蓝图之宏大,不难想象。

不过,任何蓝图的落实都需要真金白银,棚改所需要的资金量更为庞大。尤其是当一半拆迁户都是用货币化安置,对拆迁户直接发钱,所需要的资金更是超乎想象。

三四线经济堪忧,财政收入同样不尽如人意,政府手里显然没钱。既然要大水漫灌,那么钱从哪里来?

这就是上文提到的PSL,PSL的学名是“抵押补充贷款”。不过,不必拘泥于这一定义,只要明白,PSL就是向市场“供水”的一种方式就行。

不过,与传统的降准降息不同,PSL释放的大水有固定流向。在操作上,央行通过PSL以低利率的方式向国开行提供贷款,国开行再向各地提供棚改专项贷款,于是地方政府的钱袋子问题解决,手头有钱向拆迁户进行货币化安置。

同时,随着地价上涨,地方政府进而通过卖地获得高额收益,这一收益转而再进行偿还国开行贷款,国开行再偿还央行贷款,由此形成资金流的闭环。

显然,这一闭环的关键在于房价不能跌。如果房价下跌,土地收入赶不上偿还贷款,资金链就会断裂。所以,各个层级,都不乏刺激房价的利益动机。

简言之,PSL就是面向三四线城市定向放水。

这一放水的规模有多大?看这个数据就明白:截至2018年5月,PSL(抵押补充贷款)余额为30978亿元,同比增长32%,这其中绝大部分都是棚改专项贷款。

4最后的疯狂?

可以说,三四线这一轮房价暴涨,与基本面毫无关系,而是诸多政策有意刺激的结果。

同时,这一局面要想得到维持,房价就必须一直维持在高位。而房价维持在高位,又进一步刺激抢房的热潮,由此形成恶性循环。

所以,决定三四线房价延续性的关键有两个方面:一是棚改政策还有多少生命周期?二是PSL定向放水的能量能不能得到维持?

先说棚改周期。

棚改自从2008年启动以来,到2017年已经累计改造3896万套。从2018年到2020年,还有1500套的改造空间。

显然,棚改落幕的时间节点是2020年。事实上,2018年,部分地区已经开始降低棚改规模,这意味着棚改式上涨,即将终结。

再说定向放水的可持续性。

通过PSL定向放水,虽然能通过房价上涨收回贷款,但要完成这一资金闭环,既要保证房价能够持续上涨。

如果房价一旦出现问题,地方政府就要面临新的债务危机。同样,随着棚改降温,地方政府的土地收益也将会随之萎缩,如何偿还贷款就成了新的问题。

在压力之下,各地纷纷告别激进:

山东首次取消货币化安置奖励,不再鼓励货币化补贴

湖南则提出,商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县,要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策。

广东则提出,控制棚改成本,实现收支平衡,因地制宜推进棚改货币化安置。

这一系列动作都说明,棚改货币化的风险越来越大,三四线的疯狂将会失去最主要的支撑。

5未来:一地鸡毛?

如果棚改退出、定向放水暂停,三四线城市的高房价靠什么维系?

没有好的经济基本面,收入赶不上房价涨幅,同时还面临人口外流的危机,所有这一切,都为三四线城市拉响警报。

唯一的对冲,不过是城镇化。但在我国,土地的城镇化早已超过人口的城镇化。土地开发已经过度,未来如果只是农村人口到城镇落户,并不会带来多少刚需支撑。

更关键的是,任何大拆大建都难以持续,这就像击鼓传花游戏,总有一个人接到最后的花。到时候,三四线城市的房子卖给谁?


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